الوسم: محمد غباشي

طرح محمد غباشي، الأمين العام لجمعية المطورين العقاريين ورئيس مجلس إدارة شركة سكوب للتطوير العقاري، تصورًا متكاملًا يستهدف تعزيز انضباط السوق العقاري المصري ورفع كفاءته التشغيلية والتنظيمية، بما يدعم دوره كمحرك رئيسي للنمو الاقتصادي.

محمد غباشي

وأكد أن المرحلة الحالية تتطلب التحرك نحو بناء كيان مؤسسي أكثر فعالية، يعمل كشريك استراتيجي للدولة في ملف التنمية العمرانية، ويسهم في تنظيم السوق ورفع مستوى الاحترافية، بما يحقق الاستدامة ويحمي جميع أطراف المنظومة، سواء المطور أو العميل أو الدولة.

وأوضح أن الإطار الذي يتبناه يرتكز على عدة مسارات يأتي في مقدمتها بناء القدرات وتأهيل الكوادر البشرية، وذلك من خلال تدشين أكاديمية عقارية متخصصة لتطوير العاملين بالسوق، وإطلاق برامج تدريبية متقدمة لمديري الإدارات بالشركات، خاصة في مجالات الذكاء الاصطناعي والتحول الرقمي وإدارة المشروعات والتسويق العقاري، إلى جانب إعداد مناهج تطبيقية ترتبط باحتياجات السوق الفعلية.

وأشار إلى أهمية ملف التشغيل ، مع التوسع في برامج تدريب وتعيين حديثي التخرج، وربط مخرجات التدريب بالاحتياجات الفعلية للشركات لضمان الاستدامة الوظيفية.

وشدد على ضرورة إقرار ميثاق شرف مهني ينظم العلاقة بين المطورين، ويضمن المنافسة العادلة ويحمي السوق من الممارسات غير المنضبطة، إلى جانب إطلاق برامج توعية مهنية تحت شعار «سوق منظم – مطور محترف – عميل آمن»، والعمل على توحيد المعايير المهنية داخل القطاع.

وأشار إلى أهمية تعزيز الحضور المؤسسي من خلال تنظيم معارض عقارية محلية ودولية، وإطلاق منصة إعلامية متخصصة تعبر عن قضايا السوق، فضلًا عن توفير مقر دائم يقدم خدمات متكاملة للأعضاء.

وأكد ضرورة إرساء آلية حوار دائم مع الجهات الحكومية لتوحيد الرؤى وصياغة سياسات متوازنة، وتعزيز التعاون في تنفيذ مشروعات الإسكان الاجتماعي والمتوسط، مشددًا على أهمية الإسراع بإصدار قانون المطورين العقاريين، وتفعيل نظام الشباك الواحد للتراخيص، وتطبيق نظام حساب الضمان لحماية العملاء ودعم تصدير العقار، إضافة إلى توحيد آلية حساب المساحات للوحدات العقارية على مستوى السوق.

كما دعا إلى إتاحة مساحات متنوعة تناسب مختلف شرائح المطورين، وتسهيل إجراءات التخصيص وفق اشتراطات واضحة، مع دراسة آلية سداد مرنة لثمن الأراضي تشمل نسبة نقدية وأخرى عينية، والإسراع في إنهاء أعمال المرافق بالمناطق التي طال انتظار تطويرها.

ولفت إلى أهمية خفض أسعار الفائدة إلى 6% للإسكان الاجتماعي و8% للإسكان المتوسط، ودعم منظومة التمويل العقاري لزيادة القوة الشرائية، وتقليل الفجوة الزمنية بين المتحصلات وأعمال التنفيذ، مع استمرار التيسيرات الحكومية المتعلقة بغرامات الأقساط ونسب الفوائد.

وأوضح أهمية التوسع في المعارض الخارجية الموجهة للأسواق المستهدفة، وتشجيع الشركات على الانضمام إلى منصة مصر الرقمية، بما يعزز تنافسية العقار المصري إقليميًا ودوليًا.

كما لفت إلى أهمية تعزيز الدور المجتمعي للقطاع من خلال بروتوكولات تعاون مع مؤسسات المجتمع المدني، بما يرسخ مفهوم المسئولية المجتمعية ضمن إطار مؤسسي منظم.

واختتم غباشي تصريحاته بالتأكيد أن هذا التوجه يعكس انتقالًا ضروريًا من الطرح النظري إلى التنفيذ العملي، بما يسهم في استقرار السوق ورفع كفاءة المطورين، ويدعم مسار الدولة نحو سوق عقاري أكثر تنظيمًا واستدامة.

كشف المهندس محمد غباشي، الأمين العام لـجمعية المطورين العقاريين ورئيس مجلس إدارة شركة

سكوب للتطوير العقاري، عن خمس مطالب أساسية أقرها المؤتمر الأول للجمعية بهدف دعم السوق

العقاري المصري وتنظيمه، وتعزيز دوره كشريك رئيسي في التنمية المستدامة خلال المرحلة المقبلة.

 إطلاق حوار مجتمعي منظم بين المطورين والدولة

أكد محمد غباشي أن من أهم نتائج المؤتمر ضرورة إرساء حوار مجتمعي دائم ومنظم بين المطورين العقاريين

ومؤسسات الدولة، بهدف توحيد الرؤى ومعالجة التحديات التي تواجه السوق وأضاف أن هذا الحوار يساهم

في خلق إطار عمل متوازن يضمن استقرار القطاع واستدامته.

 توسيع التعاون مع القطاع العام في الإسكان الاجتماعي والمتوسط

أشار محمد غباشي إلى أهمية إتاحة فرص أوسع للتعاون مع القطاع العام في تنفيذ مشروعات الإسكان الاجتماعي

والمتوسط، لتحقيق التوازن بين البعد الاستثماري والبعد الاجتماعي، وتعزيز قدرة الدولة على تلبية الطلب

المتزايد على الوحدات السكنية.

 توفير أراضٍ سكنية صغيرة ومتنوعة لتلبية الطلب

أكد الأمين العام أن توفير أراضٍ سكنية بمساحات صغيرة ومتنوعة يعد مطلبًا ضروريًا لتلبية احتياجات

شرائح أوسع من السوق، خاصة في ظل المتغيرات الاقتصادية الحالية وأضاف أن تنوع المنتج العقاري

أصبح ضرورة وليس خيارًا، لتوفير خيارات متعددة للمستهلكين والمستثمرين.

 تطوير منظومة التراخيص في المدن الجديدة

شدد غباشي على أهمية تطوير منظومة التراخيص في المدن الجديدة، بما يساهم في تسريع

وتيرة التنفيذ وتقليل الأعباء الإجرائية على المستثمرين، وتحفيز ضخ استثمارات جديدة في القطاع العقاري.

 دعم المصريين بالخارج وتمويل العقاري بأسعار فائدة منخفضة

دعا محمد غباشي إلى الاهتمام بشكل أكبر بالمصريين العاملين بالخارج والاستماع لمطالبهم، مشيرًا إلى

أنهم أصبحوا من أكبر الداعمين للاقتصاد الوطني والقطاع العقاري، ويشكلون شريحة مؤثرة في حركة

الطلب والاستثمار وطالب بتفعيل ودعم مبادرة التمويل العقاري وخفض أسعار الفائدة لتصل إلى 6% للإسكان

الاجتماعي و8% للإسكان المتوسط، بهدف توسيع قاعدة المستفيدين وتحفيز الطلب الحقيقي.

 الجمعية قوية وفاعلة في تنظيم السوق العقاري

واختتم غباشي حديثه بالتأكيد على أن المؤتمر الأول يعكس قوة الجمعية وتماسك أعضائها، معتبرًا أن

جمعية المطورين العقاريين أصبحت اتحادًا حقيقيًا قادرًا على صناعة الفارق وتنظيم مستقبل عقاري أكثر استدامة.

محمد غباشي: فى ظل عصر الجمهورية الجديدة لابد من وجود تصحيح للإيجار القديم وتحقيق الاستفادة لجميع الأطراف

استعرض خبير التقييم العقاري محمد غباشي، الأمين العام لجمعية مطوري القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية، وعضو مجلس إدارة شعبة الاستثمار العقاري ورئيس شركة سكوب العقارية مقترحاته ورؤيته حول التعديلات التي يمكن العمل بها فيما يتعلق بقانون الإيجار القديم،

 

وذلك عقب حكم المحكمة الدستورية العليا ببطلان بعض مواد قانون الإيجار القديم، لافتًا إلى أن هذه المقترحات تساهم في تحقيق التوازن بين مصلحة جميع الأطراف.

محمد غباشي

 

وأوضح أن أزمة الإيجار القديم بسبب أنه ليس محددًا بمدة، وبنفس الوقت محدد القيمة على مر العصور والأزمنة وبالتالي لابد من حلول لتلك المشكلات تنصف جميع الأطراف، ومنها الوحدة المغلقة فلابد من حل لذلك، مشيرا إلى أنه يرى أن الوحدة المغلقة لمدة تزيد على 5 سنوات يجب فسخ العقد الخاص بها،

 

ويمكن إثبات إغلاق الوحدة خلال هذه الفترة بأكثر من طريقة، فالوحدة المغلقة دون استخدام لم يتم استهلاك كهرباء لها، ويمكن أن يكون الفسخ مقابل قيمة بأن يكون ثلث قيمة الوحدة المثيلة في السوق.

 

وأشار إلى أنه يجب إيقاف العلاقة للوريث الأول حتى 9 سنوات من تاريخ صدور القانون بشرط وفاة الزوج والزوجة مع تحصيل الضريبة العقارية على جميع الوحدات، وهذه المقترحات تساهم بقوة في التحول التدريجي من الإيجار القديم للإيجار بطريقة عادلة تمكن مالك الوحدة الأصلي من الاستفادة من ممتلكاته والحفاظ عليها .

وأكد أن الأزمة الرئيسية في العقارات المؤجرة وفقا لقانون الإيجار القديم هي أنها ثروة عقارية مهدرة، فهذه العقارات يقع معظمها في مناطق وأحياء راقية مثل الزمالك ووسط البلد ومصر الجديدة، ووسط المحافظات والمدن كافة،

 

ونظرا لعدم صيانتها الدورية فإنها تفتقد للشكل الجمالي المريح للنظر، والمالك لا يمكنه صيانتها على نفقته الخاصة نظرًا لعدم وجود قيمة إيجارية عادلة ينفق منها على الصيانة، لذا فإن هذه العقارات تعد أزمة للمالك وللدولة أيضُا وللمستأجر نفسه.

 

وأشار إلى أن تعديل قانون الإيجار القديم ورفع القيمة الإيجارية وفق ضوابط محددة يحقق منفعة لجميع الأطراف، فالدولة تحصل على ضرائب من قيمة الإيجار الذي يحصل عليه المالك،

 

ويتم صيانة الوحدة مع تفعيل قانون اتحاد الشاغلين وبالتالي يكون شكلها الخارجي أفضل، كما أن المالك يحصل على قيمة إيجارية عادلة لوحدته، أما بالنسبة للمستأجر فإن الوحدة سيتم صيانتها والحفاظ عليها وتكون وحدة آدمية وآمنة للعيش بها.

وأضاف أن هناك وحدات إيجار قديم منذ عام 1960 أصبحت مأجورة وتصل مدة الإيجار لأكثر من 59 عاما، وذلك مخالف للدستور والقانون وهناك مواطنون كثر قاموا بإغلاق الوحدة دون الاستفادة منها، وهو ما يمنع استفادة المالك أيضا،

 

لذا فالوحدات التي لا يزال المؤجر يسكنها يتم تعديل القيمة الإيجارية لتصبح ثلث القيمة الإيجارية في الوحدة المماثلة للوحدة المأجورة مع الزيادة السنوية بنسبة 7 %.

كما يجب تعويض المستأجر بنسبة لا تقل عن 35% من قيمة الوحدة السوقية، ونظرا لأن الإيجار لا يورث فإنه بالنسبة للوحدة التي توفي الأب فيتم تعديل الايجاري ليرتفع 35% من القيمة الإيجارية للوحدة في نفس المنطقة مع زيادة سنوية 7%،

 

ويتم تحرير العلاقة بعد 9 سنوات من وفاة الأب ويتم بعدها تحديد الإيجار بحسب السائد في المنطقة، وفي حالة وفاة الزوجة أيضا فإن الإيجار لا يمتد للابن او الابنة البالغة وليكن مدة التصحيح هى تسع سنوات.

ولفت إلى أن حكم المحكمة الدستورية ببطلان بعض مواد قانون الإيجار القديم يعيد العدل لجميع الأطراف ويعيد الحق لأصحابه، ويحقق الكرامة للمالك والمستأجر.

أكد محمد غباشي، رئيس مجلس إدارة شركة سكوب العقارية، وعضو مجلس إدارة الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقاري

أن العقار يُعد أفضل وسيلة للاستثمار، وهو ما أثبتته التجربة على مر السنين، حيث يشتري العميل وحدة بسعر ثابت ويقوم بسداد ثمنها على مدار 8 سنوات، بعكس الاستثمار في الذهب والذي تتم المضاربة عليه مما يرفع سعره عن المستويات العالمية، كما أنه يتطلب السداد الفوري وليس على أقساط مثل العقار، لافتا إلى أن هذه العناصر جعلت الاستثمار في العقار الأكثر أمانًا واستقرارًا.

 

وأضاف أن العميل لا يواجه مخاطر عند شراء الوحدات نتيجة نقص التمويل أو ارتفاع الأسعار، حيث يتحمل المطور أي زيادات في الأسعار، فالمطور يمكنه حماية نفسه من تقلبات الأسعار عن طريق البيع علي مراحل حسب متطلبات التنفيذ والالتزامات الواجبة، مع الاحتفاظ بنسبة 20% من مساحة الأرض أو الوحدات غير المباعة، مما يضمن تأمين أي مخاطر أو ارتفاع معدلات التضخم.

وتابع أنه على مدى العشرين سنة الماضية، تضاعفت أسعار العقارات سبع مرات على الأقل كل عشر سنوات.

أما بالنسبة للحديث حول فقاعة عقارية في السوق المصري فلا يوجد ما يسمى بفقاعة عقارية، حيث إن الفقاعة تحدث

عندما يكون هناك طلب غير حقيقي يؤدي إلى تضخم في الأسعار ثم انهيارها، وهذا لا ينطبق على مصر، حيث الطلب

حقيقي وتكاليف البناء حقيقية وتحديد سعر البيع يتم علي أساس التكلفة أكثر من الاعتماد علي حجم الطلب، لأن المعروض

متوازن ودون تحقيق أرباح غير عادية، مما يميز السوق العقاري المصري عن تجارب مثل أمريكا ودبي.

 

النمو السكاني

 

وأشار إلى أن توقعات الأسعار في المستقبل تشير إلى استمرار الطلب المتزايد بسبب النمو السكاني، ومع نقص الأراضي المتاحة وزيادة الهجرة من المناطق القديمة إلى الجديدة لتحسين مستوى المعيشة، سيظل الطلب أعلى من العرض، كما يزداد اهتمام العرب بالمناطق الجديدة، وقد حدث هذا العام بشكل كبير إلى جانب زيادة عدد الوافدين، مما يرفع أسعار الإيجارات ويدعم الحاجة إلى شراء وحدات سكنية.

بالإضافة إلى ذلك، القوانين التي تتيح الحصول على الجنسية المصرية من خلال شراء العقار ستزيد من الطلب، مما يعني

أن السوق سيستمر في النمو، فالعقار سيظل وسيلة آمنة لحفظ مدخرات المصريين ضد التضخم، سواء على المدى القصير

أو الطويل، كونه أكثر سهولة وأمانًا من الذهب أو الدولار.

ولفت إلى أن الاستثمار في العقار هو استثمار متوسط وطويل الأجل، وفي حالة رغبة العميل في الشراء وإعادة البيع خلال

فترة قصيرة فإن إعادة البيع تكون غير عادلة، وبالتالي لا يحقق العميل الربح الذي يستهدفه، لذا فإن الأزمة ليست في ربحية

العقار المؤكدة على مدار السنوات ولكن المشكلة في اتجاهات فردية لبعض المستثمرين في العقار والراغبين

في ربح سريع لا يناسب طبيعة السوق العقاري.