الوسم: تنظيم السوق العقاري

اقترح المهندس علاء فكري، نائب أول رئيس لجنة التطوير العقاري بجمعية رجال الأعمال المصريين

ورئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة بيتا للتطوير العقاري، مبادرة استراتيجية من أربعة محاور

تهدف إلى تنظيم السوق العقاري المصري، وفتح الوحدات المغلقة، وتوفير شقق للإيجار بأسعار معقولة

عبر زيادة المعروض وإخضاع الوحدات المغلقة للضريبة العقارية.

1. تسليم الشقق كاملة التشطيب لزيادة سرعة إشغال الوحدات العقارية

أكد المهندس علاء فكري أن المحور الأول في المبادرة هو إلزام المطورين العقاريين بتسليم الوحدات

كاملة التشطيب، مما يضمن سرعة إشغال الشقق وحماية المشتري من التلاعب بجودة التشطيب.

هذه الخطوة تقلل من المضاربة العقارية حيث يتمكن المشتري من السكن فوراً، وتساهم في رفع

جودة السوق العقاري ودفع المنافسة بين المطورين لتقديم أفضل الخدمات.

2. حظر تقسيط ثمن الوحدة بعد ميعاد التسليم للحد من تخزين الوحدات

يقترح فكري في المحور الثاني منع المطورين من تقسيط ثمن الوحدة بعد تاريخ التسليم،

ما يقلل من تخزين الوحدات العقارية لأغراض استثمارية أو مضاربة. هذا الإجراء يعزز من تدفق

الأموال النقدية للمطورين ويخفض من مخاطر التعثر، ويشجع على تفعيل السوق العقاري بطريقة صحية.

3. التمويل العقاري الإلزامي أو السداد النقدي عند الاستلام

أوضح نائب أول رئيس لجنة التطوير العقاري أن المحور الثالث يتضمن فرض نظام تمويل عقاري إجباري

أو سداد نقدي كامل عند استلام الوحدة، مما ينقل العلاقة بين المشتري والمطور إلى نظام مصرفي

منظم يخضع للرقابة هذا يقلل من مخاطر الشيكات الوهمية أو التعثر بعد التسليم، ويساهم في تكوين

قاعدة بيانات دقيقة للمشترين الحقيقيين والمضاربين، مما يعزز شفافية السوق.

4. فرض ضريبة عقارية على الوحدات بعد التسليم لتحفيز الإيجار والبيع

المحور الرابع يتمثل في تطبيق ضريبة عقارية على الوحدات السكنية بعد التسليم، سواء كانت مؤجرة

أو خالية، بهدف تقليل المضاربة وتكديس الوحدات المغلقة. هذه الضريبة تشجع الملاك على عرض الوحدات

للإيجار أو البيع بدلاً من تركها مغلقة، كما تزيد من موارد الدولة، التي يمكن تخصيصها لدعم برامج الإسكان الاجتماعي والمتوسط.

تحديات تنفيذ المبادرة وسبل التغلب عليها

أشار المهندس علاء فكري إلى تحديات عدة تواجه تنفيذ هذه المحاور، منها:

ارتفاع التكلفة النهائية على المشتري عند تسليم الوحدات كاملة التشطيب، والحاجة إلى كود جودة موحد للتشطيب.

عدم قدرة شريحة كبيرة من المشترين الفعليين على تملك العقارات مع حظر التقسيط بعد التسليم

والتي يمكن معالجتها عبر تطبيق التمويل العقاري.

ضرورة إصلاح منظومة التمويل العقاري وتبسيط الإجراءات لمواجهة تحديات الفائدة المرتفعة التي تتجاوز 30%.

الحاجة إلى رقمنة قاعدة بيانات عقارية دقيقة لتقييم وحصر الوحدات العقارية، ما سيساعد في تطبيق الضريبة العقارية.

مقاومة اجتماعية محتملة من الملاك ضد فرض الضريبة العقارية.

نتائج إيجابية مرتقبة لتنظيم السوق العقاري

تُعد هذه المبادرة خطوة مهمة لتحويل السوق العقاري من “مضاربة غير منضبطة” إلى “طلب حقيقي منظم”

مما يفرز المطورين الجادين ويرتقي بكفاءة القطاع. كما تسهم في إنشاء نظام تمويل مؤسسي رادع للاحتكار

وتخزين الوحدات، ويعيد التوازن بين العرض والطلب.

وأكد فكري أن نجاح المبادرة السوق العقاري يتطلب :

تخفيض نسبي في أسعار الفائدة على التمويل العقاري.

دعم حكومي مباشر لهذا القطاع.

إنشاء قاعدة بيانات عقارية وطنية دقيقة.

تطبيق تدريجي للمبادرة لتجنب الصدمات السوقية.

وأضاف أن هذه الإجراءات ستنعكس إيجابياً على المواطنين من خلال توفير عدالة بين الملاك والمستأجرين

وزيادة العرض في سوق الإيجار، ما يخفف الضغط على المشترين ويعيد التوازن للأسعار، إلى جانب

رفع جودة الحياة في المجتمعات العمرانية الجديدة.

 

أكد المهندس علاء فكري عضو شعبة الاستثمار العقاري، ورئيس مجلس إدارة شركة بيتا، ومقرر عام مؤتمر الأهرام العقاري

الثالث، على أن هناك عدة مطالب ومقترحات لابد أن تضعها الدولة في أولوياتها لتخطي الازمة الحالية التي يشهدها.

. السوق العقاري، والتي نتجت عن زيادة التكلفة بشكل كبير في الفترة الأخيرة، وما تسببه هذه الزيادة من ضغط كبير.

على المطورين العقاريين، مما يستدعي تدخل الدولة لمحاولة ضبط الأمور التي تجاوزت كلمة الأزمة، حيث أصبح هناك .

قوة قهرية تضغط على الشركات العقارية وتعيقها عن استمرار تنفيذ مشروعاتها.

علاء فكري

وقال فكري في مداخلة هاتفية لبرنامج ( الي بنى مصر ) مع الكاتبة الصحفية مروة الحداد على ( راديو مصر ) أن هذه المطالب تم مناقشتها في جلسات مؤتمر الأهرام العقاري الثالث الذي عقد الأسبوع الماضي بمشاركة عددا كبيرا من المطورين العقاريين، موضحا أن أبرز هذه المطالب هو قيام الدولة بمراجعة أسعار فوائد أقساط الأراضي كنوع من التيسير على الشركات الجادة الملتزمة، والتي يجب دعمها وتمييزها، موضحا أن هناك مقترح آخر بوضع سقف لهذه الفوائد بنسبة ١٠%.

تأجيل سداد الأقساط لفترة انتقالية تصل إلى عامين

وأشار فكري إلى المقترح الخاص بضرورة تأجيل سداد الأقساط لفترة انتقالية تصل إلى عامين، موضحا أن الهدف من هذا

المقترح هو اعطاء فرصة للشركات لوضع كل قوتها المالية في تنفيذ مشروعاتها، منعا للتعثر وحدوث أزمة عقارية السوق العقاري في غنى عنها حاليا.
وأضاف أن هناك مقترح آخر يتعلق بمعامل الفار، والذي يتعلق بإجمالي نسب المباني المسموح بها على قطعة الارض كأمتار، حيث تسمح وزارة الإسكان والمجتمعات العمرانية الجديدة بزيادة المباني بنسبة ٢٠% دون مقابل، كنوع من الدعم للمطورين العقاريين والسماح لهم بالعمل في مساحات أكبر، مما يوفر فرصة جيدة لتعويضهم عن الغلاء في أسعار مواد البناء.
ولفت فكري إلى أنه كانت هناك جلسة خاصة في مؤتمر الأهرام العقاري الثالث، تتعلق برقمنة العقار واستخدام التكنولوجيا الحديثة في مجال التطوير العقاري، موضحا أن هدف الجلسة هو توضيح الرؤية المستقبلية للسوق العقاري المصري، مشيرا إلى تأخر مصر كثيرا في تنظيم وترتيب السوق العقاري، ووضع ضوابط وآليات تساعد الدولة وتجعلها طرف فعال في تنظيم السوق.

تنظيم السوق العقاري

وأوضح فكري انه عندما تكون الدولة لها يد قوية في تنظيم السوق العقاري، فإن المستثمر المصري والأجنبي يشعر بالثقة والطمأنينة للشراء داخل منظومة تشرف عليها الدولة، عكس الموجود حاليا، فعندما تصدر الدولة قرارات دون رقمنة تصبح هذه القرارات ضعيفة، لأن التعامل حاليا يتم في السوق العقاري بشكل ثنائي بين البائع والمشتري فقط.

وجود قاعدة بيانات ومنصة قوية

وذكر أن وجود قاعدة بيانات ومنصة قوية تسجل عليها الوحدات، ويقوم المستثمرون والأفراد بالإضافة إلى الشركات بالحجز من

خلالها يجعل الدولة على علم بكل حركة تتم داخل السوق العقاري، كما يمكنها فتح وغلق وتحديد نسب بيع الشركات، بل

ويمكنها أيضا ايقاف حجز الشركات الغير جادة، ومن هنا تقوم الدولة بدورها في الرقابة والمتابعة بطريقة أكثر فعالية ويسر.

اتمام الحجوزات من المنصة الحكومية

وقال أن اتمام الحجوزات من المنصة الحكومية، يتيح توفير البيانات يوميا بكل دقة، حيث أن المنظومة بكاملها تعمل اونلاين،.

مما يوضح عمليات الحجز وحركة السوق والتقارير الصادرة التي تفيد الدولة وتفيد المشتري والمطور المصري بالإضافة إلى

المستثمر الأجنبي أيضا، والذي يحتاج لدخوله السوق المصري إلى الثقة في المعلومات، وذلك غير متوفر الان، نتيجة لأن

قاعدة البيانات حاليا يتم تداولها بشكل سماعي او عن طريق اجتهاد مراكز ابحاث.