الوسم: هيثم السايس المحامي بالنقض

أكد المستشار هيثم السايس المحامي بالنقض ومستشار عقاري لشركات تطوير عقاري،

على أن الحكم الأخير الصادر من محكمة الاستئناف لصالح إحدى شركات التطوير العقاري،

والمتعلق بإعادة تسعير سعر البيع لأمتار إحدى الوحدات مرة أخرى، لا يجوز الاستناد إليه كحكم بالمثل

لإعادة التسعير الذي تطالب به حاليا بعض شركات التطوير العقاري جراء الظروف الاقتصادية الأخيرة،

موضحا أن هذا حكم محكمة وليس قرارا، وأن كل دعوى قضائية لها وقائعها وملابساتها،

والتي يتم توضيحها في حيثيات الحكم بالإضافة إلى الاساس الذي استند إليه القاضي في إصدار حكمه.

اللي بنى مصر

وقال السايس في لقاء ببرنامج ( اللي بنى مصر ) مع الكاتبة الصحفية مروة الحداد على ( راديو مصر )

أن حيثيات الحكم الصادر توضح عدم تعديل العقد ، وإنما تقدير الظروف الطارئة والموازنة بين طرفي العقد،

بحيث يساهم المشتري بجزء بسيط لرفع الضرر الواقع على الشركة جراء جائحة كورونا العالمية

التي أثرت بالسلب على الشركة.

السايس

وأوضح المستشار هيثم السايس أن القاعدة الأساسية في المادة ١٤٧ من القانون المدني هي أن العقد شريعة المتعاقدين،

حيث تنص الفقرة الأولى من القانون على أنه لا يجوز نقض العقد أو تعديله الا باتفاق الطرفين او للاسباب التي يقررها القانون،

مؤكدا على أن الحكم الصادر استند على الفقرة الثانية من المادة ١٤٧، والتي تنص على أنه إذا طرأت حوادث استثنائية عامة

لم يكن في الوسع توقعها وترتب على حدوثها أن تنفيذ الالتزام التعاقدي صار مرهقا للمدين بحيث يهدده بخسارة فادحة، جاز

للقاضي تبعا للظروف الموازنة بين مصلحة الطرفين، وان يرد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول.

نقض عقد

وأشار إلى أن القاضي لا يستطيع نقض عقد،  وانما دوره يقتصر على تفسير العقد بما لا يرهق الطرفين،

وأن الثابت أنه إذا طرأت ظروف استثنائية عقب تحرير العقد، وترتب عليها استحالة تنفيذ الالتزام،

لأنه أصبح أكثر عبئا وأكثر تكلفة على الشركة الطاعنة مما قدره المتعاقدان، موضحا أنه في القضية المشار إليها تمثلت تلك

الظروف الاستثنائية في جائحة كورونا التي اجتاحت العالم بأسره، وما ترتب عليها من تطبيق إجراءات استثنائية، بحيث توقفت

خلالها كافة التعاملات والنشاطات داخل البلاد، وعلى اساسها تم تعديل بسيط بأن يقوم المشتري بالمشاركة لظرف

استثنائي ناتج عن ظرف عالمي وليس داخلي.

وأضاف أنه حاليا لا يمكن للشركات العقارية المتضررة من تغير سعر الصرف، الحصول على حكم مماثل للحكم الصادر مؤخرا،

لأن التعويم تم منذ عام ٢٠١٦، وحصلت الشركات بالفعل على فترة سماح مراعاة لهذه الأزمة الطارئة،

ومنذ ذلك الوقت حرصت الشركات العقارية على اتخاذ إجراءات احترازية وتحوطية خوفا من حدوث تحريك جديد لسعر الصرف

نصح الخبير القانوني هيثم السايس المحامي بالنقض ومستشار لعدد من شركات التطوير العقاري، العملاء بضرورة فهم بند الصيانة بشكل صحيح، عند توقيع عقد شراء الوحدة العقارية، داعيا العملاء بالالتزام بدفع قيمة الصيانة المقررة في العقد، لتجنب حدوث الكثير من المشكلات التي تظهر بعد الاستلام.

وأوضح أن سبب هذه المشكلات يكمن في تهرب بعض العملاء من دفع قيمة وديعة الصيانة، بعد حدوث ارتفاعات شديدة في الأسعار، والتى أدت إلى حدوث فروق سعرية، مما أجبر الشركات العقارية على زيادة نسبة وديعة الصيانة المقررة في العقد.

وأوضح السايس لبرنامج (اللى بنى مصر) مع الكاتبة الصحفية مروة الحداد على (راديو مصر)، أن وديعة الصيانة هي الوديعة التي تضعها الشركة العقارية في البنك، لاستخدام أرباحها في تغطية النفقات العامة الخاصة بمشروعاتها السكنية، مضيفا أن تحديد قيمة ما يدفعه العميل للصيانة، يتحدد تبعا لعدد أمتار الوحدة السكنية، او نسبة من سعر الوحدة السكنية ككل.

وأضاف أن الكثير من المشكلات التي تحدث بين العملاء وشركات التطوير العقاري نتيجة الفروق السعرية، فمثلا وديعة قيمتها مليون جنيه، وفائدتها البنكية تصل إلى ١٨%، أي ١٨٠ ألف جنيه، ولا يكفي هذا المبلغ لتغطية الخدمات العامة الخاصة بالمشروع السكني، والتي تشمل صيانة الكهرباء والمصاعد، والأمن والزراعة، بسبب زيادة الأسعار، وتحتاج الشركة إلى ٣٠٠ ألف جنيه مثلا لتغطية هذه الفروق السعرية، مما يؤدي إلى اعتراض العملاء وحدوث هذه المشكلات.

وناشد العملاء بضرورة الالتزام بدفع قيمة وديعة الصيانة المنصوص عليها في العقد، لضمان التزام الشركة بتغطية خدمات الصيانة، وفي حالة مطالبة الشركة بزيادة قيمة الصيانة على السكان، يتم تحديد هذه الزيادة عن طريق اتحاد الشاغلين عند انعقاد الجمعية العمومية للاتفاق عليها.

وفيما يتعلق بكلمة حق الانتفاع التي ترد في عقود شراء الوحدات السكنية الملحقة بحديقة، ينصح السايس العملاء بعدم القلق من هذه الكلمة، لان الشركة تهدف إلى المحافظة على قيمة المكان والشكل الجمالي للمشروع السكني دون تغيير، حيث تعتبر شركات التطوير العقاري الحدائق الملحقة بالوحدات السكنية جزءا من واجهة المشروع، لذلك تقوم الشركات بالاحتفاظ ببعض الصلاحيات، ويتم كتابة ذلك في العقد منذ البداية، موضحا أن كلمة حق الانتفاع تعني ممارسة كافة حقوق العميل على وحدته السكنية الملحقة بحديقة، ولكنه لا يمكنه بيعها منفصلة، حيث أن الحديقة مرتبطة بالوحدة السكنية والعكس صحيح، وعند رغبة العميل في البيع، تباع الوحدة بالحديقة معا، مؤكدا على أن حق الانتفاع بالتجمع السكني يندرج تحت بند المنفعة العامة، وتدخل مصروفاتها ضمن وديعة الصيانة.